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Por qué las ciudades crecen hacia arriba

March 4, 2016

 

La brújula inmobiliaria alteró sus señales y está cambiando la historia y los estilos de vida. En la búsqueda de la vivienda ideal, las comunidades humanas avanzaron durante siglos siguiendo un plano horizontal. Hoy, la ruta es hacia arriba, mientras más alto, mejor.

 

Las casas convencionales ya no parecen tan atractivas ni tan convenientes. No lo son sus amplios espacios, ni sus jardines o patios, ni siquiera su independencia. La vivienda vertical se impone y no oculta sus intenciones de ganar terreno… ahorrando terreno.

 

El fenómeno es evidente en todo el mundo, desde las ciudades que  desde hace décadas han sido invadidas por grandes edificios como Tokio, Nueva York, Hong Kong y Singapur, Dubai, Panamá y Toronto, hasta las urbes que apenas empiezan a comprender los encantos de vivir encima o debajo de otros.

 

Lo que desde hace tiempo ya era evidente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, hoy está modificando los paisajes urbanos de la hasta hace poco conservadora provincia.

 

Qué tanto crece la demanda

 

¿Es pura moda? O ¿existe una razón para ello? La hay, según los que saben. La mayoría de las ciudades del país ha crecido a través de la vivienda unifamiliar, pero el costo de la tierra, las demandas de urbanización, los congestionamientos viales, los tiempos de traslado y la inseguridad invitaron a las personas a considerar otros horizontes.

 

Hoy por hoy, los desarrollos verticales, principalmente los de usos múltiples con enfoque de vanguardia, servicios integrados y amenidades diversas, concentran la atención de inversionistas y usuarios de los segmentos de vivienda residencial, residencial plus y premium. Estamos hablando de inversiones de $1,500,000 a más de $6,000,000.

La principal ventaja de estos  proyectos es la practicidad, el tener las cosas resueltas de una manera más fácil y económica, asegura Pablo Guzzo, director de Comercialización de Abilia. “Estoy convencido de que el futuro de las ciudades de cierto tamaño es la verticalidad y eso cambia los estilos de vida”.

 

Por su parte Jorge Lizan, Managing Director de LRT (Lizan Retail Advisors) asegura que los modelos de vida están cambiando. “La verticalidad te da la conveniencia de tener varias cosas en el mismo lugar. Puedes vivir ahí y en el mismo lugar tener tu oficina y un centro comercial. Te ofrecen más servicios y amenidades”.

 

Además, los desarrollos mixtos tienden a ubicarse en zonas céntricas lo que supone la ventaja de no requerir grandes obras de urbanización pues estos lugares ya cuentan con calles, infraestructura, luz y drenaje, lo que en un fraccionamiento nuevo representaría inversiones adicionales muy elevadas.

 

Ciudades que se verticalizan

 

Como es de suponerse, Monterrey y Guadalajara son las ciudades que siguen de cerca a la zona metropolitana del Valle de México en esta tendencia. De acuerdo con el Gran Reporte Verticalización 2015 elaborado por la empresa de consultoría inmobiliaria Grupo 4S, estas dos ciudades, junto con Querétaro y Puebla rebasan las 2,000 unidades ofertadas.

 

En el caso de Guadalajara, el desarrollo vertical es evidente en toda el área metropolitana. Este año el Ayuntamiento local aprobó los 50 planes parciales municipales que regulan la vivienda vertical y los desarrollos mixtos.

 

Grandes desarrolladores como Abilia incluyen a esta ciudad en sus principales estrategias y planes de expansión. Latitud Providencia es uno de los 14 proyectos de gran escala arquitectónica que promueve actualmente esta compañía. El desarrollo de usos mixtos (comercial y residencial) fue diseñado por Bosco Arquitectos y está ubicado en una de las zonas de mayor plusvalía, al pie de una cañada arbolada que ofrecerá inigualables vistas panorámicas a sus 320 departamentos.

 

En su debida proporción, el auge del desarrollo vertical también es muy notorio en otras zonas metropolitanas como Querétaroque, según la Encuesta Nacional de la Dinámica Demográfica (ENADID) 2014 del INEGI, fue la segunda ciudad con mayor ganancia de población en 2014.

 

Además de las personas que ha atraído por su conectividad con el DF, su menor costo y mayor calidad de vida, Jorge Lizan destaca que Querétaro ha sido refugio para habitantes de estados del norte del país, particularmente de localidades como Reynosa, Tampico y Ciudad Victoria que son afectadas por la delincuencia organizada. Y sí, la misma ENADID señala que seis de cada 100 migrantes que se fueron a vivir a otra entidad federativa lo hicieron motivados por la inseguridad pública o la violencia.

 

Pablo Guzzo destaca los cambios que el arribo de nuevos habitantes ha provocado en Querétaro. Explica que hace cinco o seis años el destino de los recién llegados era Juriquilla, lugar que les permitía cumplir el sueño de tener una casa con jardín y de vivir en una privada. No importaba que su trabajo estuviera del otro lado de la ciudad, porque la circulación era fluida. Ahora los trayectos son cada vez más largos y pesados por los constantes congestionamientos viales, así que la distancia más corta casa-trabajo ha empezado a valorarse.

Considerando estas circunstancias, Abilia lanzó el proyecto Latitud La Victoria, un desarrollo de usos mixtos que ocupa más de 86,000 hectáreas y está integrado por siete edificios residenciales, cerca de 16 mil metros cuadrados de áreas verdes y amenidades múltiples. Además, se contemplan dos torres de oficinas, hoteles y un centro comercial llamado Punta La Victoria.

 

Mérida, Yucatán, considerada entre las metrópolis que ofrecen mayor calidad de vida en México, se integra a la verticalidad a un ritmo cadencioso pero constante. Hasta hace algunos, el hogar ideal en la llamada Ciudad Blanca se cortaba con una misma tijera: amplias casas de uno o dos  pisos, con jardín, espacios para hamacas y usualmente una alberca bien justificada en un clima que en verano supera los 40 grados centígrados a la sombra.

Sin embargo, en poco tiempo la tendencia se ha modificado hacia los desarrollos verticales y mixtos de lujo y no parece haber vuelta atrás. Hace un año el Congreso del estado aprobó la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, para establecer un marco normativo adecuado acorde con el nuevo tipo de crecimiento inmobiliario y con una ciudad del futuro.

 

La transformación del tradicional paisaje urbano es muy notoria en la zona norte de Mérida, particularmente en la exclusiva zona de Altabrisa donde se encuentran las Country Towers de Inmobilia o el mega-proyecto Cabo Norte diseñado por la firma estadounidense EDSA, que fue promovido como la primera comunidad planeada del sureste mexicano.

 

Cabo Norte combina en 125 hectáreas los espacios residenciales con servicios, naturaleza (parques, senderos y lagos) y entretenimiento. Las amenidades fueron pensadas para diversos tipos de residentes desde las parejas sin hijos hasta las familias formadas y los adultos mayores.

 

Más recientemente Inmobilia lanzó otro proyecto denominado Vía Montejo, en la emblemática avenida del mismo nombre. Espacios habitacionales, corporativos y comerciales, así como un hotel, un hospital y un centro comercial se conjuntarán en un espacio de 25 hectáreas.

 

Puebla también se ha subido a este ascensor. Destacan ahí los planes para para que miles de habitantes redensifiquen la zona céntrica de la angelópolis. El ayuntamiento de la ciudad presentó recientemente el Plan Parcial del Centro Histórico que contempla proyectos de construcción y remodelación de vivienda vertical con la participación de unos 60 inversionistas solo este año. De acuerdo con datos de la Canadevi, el objetivo es contar con 34 mil viviendas capaces de albergar a un cuarto de millón de personas en los próximos 10 a 15 años. 

Esta  tendencia de vida vertical con enfoque de vanguardia es seguida de cerca por otras ciudades como Tijuana, Baja California; León, Guanajuato; San Luis Potosí en el estado del mismo nombre; Tijuana, Baja California y Villahermosa, Tabasco.

 

Espacios para todos

 

Los espacios de cada departamento son definidos con base en el número de habitantes, en su estilo de vida y en la región del país en la que viven. En el Distrito Federal, por ejemplo, hay opciones desde los 40 metros cuadrados que, de acuerdo con Pablo Guzzo, son muy buscados por jóvenes solos, muchos de ellos viajeros constantes. Del otro lado, Abilia ofrece en la capital viviendas hasta de 200 metros para poder integrar las opciones de recámaras y estudio con servicios.

 

En lo que respecta a la provincia, las dimensiones promedio son mayores. Varían desde 70 hasta 250 o 300 metros cuadrados. “En ciudades del interior donde apenas empieza la verticalidad, es común que la gente provenga de casas muy grandes y es raro que alguien acepte mudarse de la casa de 450 metros donde vivieron sus papás a un departamento de 40 metros cuadrados. El contraste es demasiado fuerte”.

 

También los espacios destinados a servicios y amenidades se adaptan a la demanda y necesidades de cada población y tienden las enseñanzas que ha dejado la corta historia de estos proyectos inmobiliarios en el país. Hace varios años, la alberca era uno de los mayores atractivos entre las amenidades de los desarrollos en la ciudad de México. Sin embargo, el tiempo y la vida cotidiana han demostrado que no se usa mucho. Las alternativas de alberca y gimnasios han perdido terreno frente a los salones cerrados de usos múltiples.

 

En otras ciudades donde el clima lo permite, las áreas verdes y zonas para ejercitarse al aire libre son más valoradas porque pueden usarse todo el año. 

 

Cada lugar tiene sus necesidades, sus posibilidades y su encanto. Los arquitectos, diseñadores y desarrolladores contemporáneos han aprendido a identificarlas para cada proyecto específico pero siempre con un objetivo común: desafiar las amenazas de las grandes ciudades,  satisfacer sus demandas y garantizar confort, estilo, servicio, bienestar, vanguardia y calidad de vida.

 

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